O que é uma promessa de compra e venda?
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar onde o vendedor se compromete a vender e o comprador se compromete a comprar um bem — geralmente um imóvel — por um valor e condições já definidos.
Ela é usada quando a venda definitiva ainda não pode ser concluída de imediato — por exemplo, enquanto o financiamento bancário está sendo aprovado, a documentação está sendo regularizada ou o pagamento parcelado ainda está em andamento.
No Brasil, é regulamentada pelos Arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que garantem ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva após o pagamento integral. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para a transferência definitiva da propriedade.
Quando usar uma promessa de compra e venda?
Este documento é ideal nas seguintes situações:
Qual a diferença entre promessa e escritura definitiva?
Promessa de Compra e Venda
- • Contrato particular (sem cartório obrigatório)
- • Formaliza o acordo e as condições
- • Garante direito a exigir a escritura após pagamento
- • Mais rápida e barata de formalizar
Escritura Definitiva
- • Lavrada em cartório de notas
- • Transfere formalmente a propriedade
- • Precisa ser registrada no Cartório de Imóveis
- • Exige pagamento do ITBI
A promessa vem primeiro. A escritura definitiva vem depois, quando o pagamento está quitado e a documentação está em ordem.
O que deve ter em uma promessa de compra e venda?
Identificação das partes
Dados completos do vendedor (promitente vendedor) e do comprador (promitente comprador): nome, CPF/CNPJ, endereço e estado civil.
Descrição detalhada do bem
Para imóveis: endereço, número da matrícula, área e confrontações. O vendedor deve declarar que o bem está livre de ônus e dívidas.
Valor total e forma de pagamento
Preço total, entrada, parcelas e datas de pagamento. Defina multas e juros em caso de atraso.
Prazo para outorga da escritura
Quando a escritura definitiva será assinada — geralmente após o pagamento total ou aprovação do financiamento.
Data de entrega do bem
Quando o comprador toma posse do bem. A partir daí, os riscos e responsabilidades passam a ser dele.
Quem paga as despesas
ITBI, escritura, registro e taxas cartoriais ficam geralmente a cargo do comprador. Certidões negativas ficam com o vendedor. Defina no contrato.
Penalidades por descumprimento
Se o vendedor desistir sem justa causa, devolve tudo com multa de 10%. Se o comprador desistir, perde parte do que pagou (até 10%).
Dicas importantes antes de assinar
Verifique a matrícula do imóvel antes de qualquer coisa
A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis mostra quem é o verdadeiro dono, se há dívidas, penhoras ou hipotecas. Não assine sem verificar.
Peça certidões negativas do vendedor
Certidões de débitos fiscais, trabalhistas e de ações judiciais. Se o vendedor tem dívidas, o imóvel pode ser penhorado mesmo depois da venda.
Registre a promessa no cartório
Não é obrigatório, mas o registro garante que ninguém mais possa comprar o mesmo imóvel enquanto o contrato estiver vigente.
Cuidado com imóveis em inventário
Imóvel herdado precisa ter o inventário concluído antes da venda. Comprar antes disso pode gerar problemas jurídicos sérios.
Financiamento: inclua cláusula suspensiva
Se a venda depende de aprovação de crédito, inclua uma cláusula dizendo que o contrato só vale se o financiamento for aprovado. Assim, se cair, ninguém perde dinheiro.
Erros comuns em promessas de compra e venda
✗ Não verificar a situação do imóvel antes de assinar
Imóvel com dívida de IPTU, condomínio ou hipoteca pode gerar problemas sérios para o comprador. Pesquise antes.
✗ Não incluir cláusula de condição suspensiva para financiamento
Se o banco não aprovar o crédito e não houver essa cláusula, o comprador pode perder o sinal pago.
✗ Não definir quem paga o ITBI e as taxas de cartório
A divisão padrão é: comprador paga ITBI e escritura; vendedor paga certidões. Mas se não estiver no contrato, vira briga.
✗ Descrição vaga do bem
Para imóveis, informe endereço completo, número da matrícula e área. Para bens móveis, número de série e estado de conservação.
✗ Não prever penalidades simétricas
A multa precisa valer para os dois lados. Se o comprador desiste, perde o sinal. Se o vendedor desiste, devolve o dobro.
Modelo de promessa de compra e venda
Use como referência ou gere o seu já preenchido com seus dados.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PROMITENTE VENDEDOR:
Nome: [Nome/Razão Social]
CPF/CNPJ: [CPF ou CNPJ]
Endereço: [Endereço completo]
PROMITENTE COMPRADOR:
Nome: [Nome/Razão Social]
CPF/CNPJ: [CPF ou CNPJ]
Endereço: [Endereço completo]
CLÁUSULA 1 – DO OBJETO
[Descrição detalhada do bem: endereço, matrícula, área ou número de série]. O VENDEDOR declara que o bem está livre e desembaraçado de quaisquer ônus.
CLÁUSULA 2 – DO VALOR E PAGAMENTO
Valor total: R$ [valor]. Entrada: R$ [X] na assinatura. Restante: [forma de pagamento/financiamento]. Multa de 2% + juros 1%/mês por atraso.
CLÁUSULA 3 – DA ESCRITURA DEFINITIVA
As partes se comprometem a outorgar a escritura pública definitiva após a quitação integral do preço, perante o Cartório de Notas competente.
CLÁUSULA 4 – DESPESAS
ITBI, escritura e registro: COMPRADOR. Certidões negativas: VENDEDOR.
CLÁUSULA 5 – RESCISÃO
Desistência do COMPRADOR: perde até 10% dos valores pagos. Desistência do VENDEDOR: devolve tudo com multa de 10% sobre o valor total.
[Cidade], [data].
PROMITENTE VENDEDOR
[Nome]
PROMITENTE COMPRADOR
[Nome]
Dúvidas frequentes
A promessa de compra e venda precisa ser registrada?▸
Não é obrigatória, mas o registro no Cartório de Registro de Imóveis garante oponibilidade a terceiros — ou seja, ninguém mais pode comprar o imóvel enquanto o contrato estiver registrado.
Posso desistir depois de assinar?▸
Sim, mas com consequências. O comprador que desistir perde o sinal ou paga multa. O vendedor que desistir devolve o sinal em dobro ou paga multa equivalente.
O que é ITBI e quem paga?▸
ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — cobrado pela prefeitura no momento da transferência da propriedade. Em regra, é pago pelo comprador, mas as partes podem negociar.
Promessa vale como escritura?▸
Não. A promessa garante o direito de exigir a escritura, mas não transfere a propriedade. A transferência definitiva só ocorre com a escritura pública e seu registro no cartório de imóveis.